Kolik si říct za nájem?

Výše nájmu se může u různých bytů lišit i o desítky tisíc korun. Jak tedy nastavit správnou výši nájmu tak, aby byl spokojený pronajímatel i nájemce? Ve Flat Service vám vždy rádi poradíme, jak na pronájem bytu. Přečtěte si náš článek, kde se dozvíte, co všechno může hodnotu nájmu ovlivnit.

Chystáte se pronajmout byt a nevíte, kolik si říct za nájem? Klíčem k úspěchu je dostatečný výnos a zároveň spokojený nájemník. Jak ale nastavit výši nájmu, abyste dosáhli obojího? Přečtěte si článek, který pro vás připravili odborníci ze společnosti Flat Service, která se správnou investičních nemovitostí zabývá, a začněte na své nemovitosti vydělávat tak, aby se vám investice vyplatila.

Jak nastavit výši pronájmu?

Projděte s námi pár základních bodů, které cenu vašeho bytu, a tedy i pronájmu, zaručeně zvednou. Nezapomeňte je proto při nastavování výše nájmu zohlednit. Odrazit se můžete například od cen, které inzerují jiní pronajímatelé na inzertních serverech s nabídkou bytů k pronájmu v okolí vaší nemovitosti. Pak už zbývá jen vzít v potaz následující:

1. Místo: Pokud je váš byt v lepší a obydlenější části města, určitě se nebojte říci si o vyšší nájem. Oproti okrajovým nebo méně populárním čtvrtím může jít o navýšení řádově o tisíce korun.

• Vybavení: Je v bytě spotřebič jako pračka, sušička či myčka? Vybavení bytu cenu pronájmu opět navyšuje – ideálně tak, aby byl pronajímatel při případné závadě na spotřebiči schopen zajistit opravu nebo výměnu. Co se nábytku týče, obecně lze doporučit investiční byt nezařizovat. Většina nájemníků již nějaké vybavení má, a proto to v některých případech může způsobovat komplikace s obsazením. Každopádně nejde o striktní pravidlo. Najdou se i tací nájemníci, kteří naopak chtějí mít kompletně zařízený byt, aby případně eliminovali počáteční výdaje. Každopádně, na co bychom určitě zapomenout neměli, je sepsat kompletní stav a vybavení bytu před předáním bytu novému nájemníkovi.

1. Komfort: Páté patro bez výtahu? Na to nejspíš příliš mnoho zájemců nenalákáte. Pokud je ale v budově výtah, garáž nebo společné venkovní prostory, můžete si být jisti, že váš inzerát zaujme i v případě, že bude cena lehce vyšší.

• Stáří: Starého psa novým kouskům nenaučíš – proto také ze svých nároků slevte, pokud je váš byt starší a neprošel v posledních letech rekonstrukcí. Za novostavbu si naopak nebojte říct o víc. Přece jenom nový atraktivní byt dokáže udělat lepší dojem. Na druhou stranu ale neříkáme, že i starší, hezky zařízený a udržovaný byt to nedokáže.

Nájem slouží jako filtr

Nastavíte-li vyšší nájem, logicky budete mít o něco méně zájemců. To má však jednu velkou výhodu – vytvoříte si tak filtr movitějších uchazečů. Nicméně, vyšší nájem vždy neznamená příslib solventního nájemníka. Pokud nájem nastavíte příliš vysoko, přihlásí se vám méně zájemců, ze kterých budete moci vybírat, a vám poté hrozí vyšší riziko toho, že narazíte třeba na neplatiče. Pokud své nároky nepatrně snížíte, přihlásí se větší objem žadatelů, a vy si díky tomu budete moci lépe vybrat spolehlivého nájemníka.

Druhou výhodou nižšího nájmu je rozšíření portfolia žadatelů i o studenty, kteří by si případný vyšší nájem nemohli dovolit. Mnozí pronajímatelé studenty preferují, protože bývají často nenároční, méně vybíraví a díky podpoře jejich rodičů je váš pravidelný příjem v podobě nájmu v bezpečí.

Dalším proměnlivým faktorem v průběhu roku je spektrum uchazečů. To samozřejmě závisí na konkrétním období, kdy vaši nemovitost plánujete inzerovat. Před začátkem akademického roku (září-říjen) hledají bydlení studenti. Naopak v zimě a na přelomu roku můžete očekávat menší propad zájmu mezi zájemci, který bývá zpravidla zapříčiněn svátky a přelomem nového roku, kdy zkrátka na nové bydlení většinou nebývá čas. Po zbývající část roku pak můžete potkávat na prohlídce bytu rodiny nebo mladé páry. Když budete znát dobře jednotlivé období roku na realitním trhu, můžete tomu lépe přizpůsobit i výši nájmu.

Zohledněte všechny výdaje

Prasklá voda, nová lednice nebo běžná údržba. To všechno vyžaduje finanční rezervu, kterou si vytvoříte, když v rámci výše nájmu vezmete v potaz i veškeré výdaje spojené s pronájmem bytu. Od částky, která vám přijde na účet, proto nezapomeňte odečíst:

• pojištění bytu
• rezervu pro případné větší opravy nebo havárie
• příspěvek do fondu oprav
• poplatek za správu domu
• váš vlastní čas

Nejcennější ze všech uvedených položek je nakonec přeci jen váš čas. A proto, pokud uvažujete o pronajímání svého bytu profesionální společností, která všechny uvedené nešvary bude mít hravě pod palcem, obraťte se na nás a my vám se vším rádi pomůžeme. Vám tak ubydou starosti a zbyde čas na rodinu, koníčky a práci. Více informací naleznete v závěru článku.

Důležité je také vědět, které konkrétní nákladové položky můžete a nemůžete na nájemníka přeúčtovávat. Na nájemce můžete přenést třeba tyto služby a poplatky, ovšem pouze v případě, že je využívá:

• energie (i elektrická energie užívaná v rámci společných prostor)
• spotřeba vody
• odvoz domovního odpadu
• úklid společných prostor
• užívání výtahu
• pojištění domácnosti

Pozor, běžné drobné opravy hradí nájemník, a to podle nařízení vlády ČR č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů.

Kauce a zvedáním nájmu? Dejte pozor na předpisy

Chcete mít možnost zvyšovat nájem? Do nájemní smlouvy můžete zahrnout tzv. inflační doložku, která každoročně umožní navýšit nájem o inflaci. Pozor, u smlouvy na dobu neurčitou je možné v průběhu trvání smlouvy podepsat dohodu o zvýšení nájemného, ale ne o více než 20 % za poslední tři roky. Proto doporučujeme smlouvy na jeden rok. U smlouvy na dobu určitou pak cenu upravujete po vypršení platnosti a při podpisu smlouvy nové.

Při každém pronájmu doporučujeme pronajímatelům stanovit také tzv. jistinu (kauci). Ta zajistí větší jistotu, že nájemce nevezme nohy na ramena bez řádného vypovězení smlouvy, a také z ní po skončení nájmu odečtete případné dluhy a škody. Výši kauce upravuje občanský zákoník, který udává, že pronajímatel může požadovat kauci maximálně ve výši tří měsíčních nájmů (bez započítání poplatků).

Nechcete řešit problémové nájemce? Přenechte starosti s pronájmem agentuře.

Pokud uvažujete o svěření bytu do péče profesionální správcovské agentury, využijte možnost naší bezplatné konzultace. Předtím, než se rozhodnete přijmout jakoukoli nabídku, spojte se zcela zdarma a nezávazně s námi. Volejte na telefonní číslo +420 277 000 330 nebo napište na [email protected] a dohodněte si s námi termín osobní schůzky. Během schůzky zodpovíme všechny vaše případné otázky a do dvou dní od nás obdržíte kalkulaci, na kolik přesně vás správa bytu vyjde a jaký by mohl být reálný příjem z pronájmu.